限地价+竞配建！最高限价7237元/平！石湾挂出74亩靓地！
石湾下半年首宗商住地正式挂牌！必须“限地价、竞配建”！
昨天晚上，惠州公共资源交易中心挂出博罗县石湾镇黄城塘路南侧地段一商住地，宗地计算指标用地面积约49348㎡，起拍总价7.6亿元，折合楼面价约5500元/㎡。
文件指出，该地块最高限价为10亿元，即折合楼面地价约7237元/㎡，当竞价达到最高限价后转为竞配建保障性住房，每次面积增加幅度为1000㎡，保障性住房规划建设应符合有关要求，纳入首期建设，建成后无偿移交给县政府。
|周边区位图
（地块位置仅为大致描述。以实际为准）
值得一提的是，这是继金山湖片区JSH-B04-21-02地块后，惠州第二幅采用“限地价、竞配建”出让的地块。
下面，我们一起来看看地块素质。
据悉，该地块为2021（储备）9号地块，位于博罗县石湾镇黄城塘路南侧地段，临近石湾镇人民政府。
宗地计算指标用地面积约49348㎡，容积率2.8，最高计容建面约138174.4㎡，土地用途为商住用地，将在2021年9月6日10时进行网拍。
地块挂牌起拍总价为7.6亿元，折合起拍楼面价约5500元/㎡，每次报价加价幅度为2000万元的整数倍。
宗地有明确的建设要求，根据规划，商业服务业的建筑面积占比40%，须建设集中商业，不得建服务型公寓；住宅的建筑面积占比60%，配套设施的建筑面积>650㎡。
|土拍公告
此外，该地块上建成的商业用房由土地竞得人自持；商业用房须集中建设，不得建服务型公寓，商业用房和商品住房须同步规划、同步建设、同步验收。
自持商业用房自取得房屋权属登记后20年内不可上市销售。
同样，建筑高度有一定要求，层高约26层，高度约80米。
|土拍公告
这也是博罗首宗地块采取“限地价、竞配建”供地方式，最高限价为100000万元。当竞价达到最高限价后转为竞配建保障性住房，每次面积增加幅度为1000㎡，保障性住房规划建设应符合有关要求，纳入首期建设，建成后无偿移交给县政府。
换句话来说，本宗地竞价至10亿元，即拍到楼面地价约7237元/㎡后，需转入竞争配建，配建竞买以“每次保障性住房增加幅度为1000㎡”为一个竞配指标。
值得一提的是，竞得人开发投资总额不少于12亿元（不含地价溢价部分）。
|土拍公告
其他配建要求，竞得人须按石湾镇政府编制的设计方案配建地块北面的黄城塘路，在房屋预售前，竞得人须完成道路建设并竣工验收，建成验收合格后无偿移交给石湾镇政府管理。
回顾上半年博罗土拍，竞争尤为“惨烈”，诞生多宗地价超6000元/平的高价地，多达4幅地块溢价率超88%，博罗楼面价天花板不断被刷新。
有趣的是，大部分为临莞片区地块。
其中，今年3月，石湾湾湖西路地块竞拍最为激烈，溢价113%，最终成交楼面价定格在8572元/㎡，这也是惠州楼面价首次破8字头，成为博罗新地王，目前位居惠州地价top3。
纵观这两年，每逢石湾、园洲的土拍，必将是一场持久大战，不仅引来各大房企群雄逐鹿，也备受大家的关注和热议，一大原因便是优越的区位—临莞。
接下来，我们一起看看地块区位。
宗地位于石湾镇黄城塘路南侧地段，位置十分优越，地处石湾镇新城区，与东莞石龙仅一桥之隔，前往东莞等地十分便利，承接东莞人的居住外溢需求。
尤为重要的是，目前新城区楼盘众多，随着各大房企纷纷进驻，区域内配套将逐渐完善。
配套方面，周边汇聚了石湾镇人民政府、石湾镇文化体育中心、石湾公园以及石湾新汽车站等生活配套，基本能满足人们日常生活所需。
医疗配套上，直线距离4公里范围内，汇聚了博惠中医院、博罗县第三人民医院。
其中，博罗县第三人民医院已升级改造为二级综合医院，目前已建成投用，总建筑面积31256.5㎡，床位数增至240张，涵盖医技楼、住院楼、中心供氧室、设备楼、连廊、室外工程及污水处理等。
|博罗县第三人民医院效果图
商业配套方面，周边以沿街商铺为主，不远处有壹嘉广场加持，但周边无大型商圈，商业配套仍有待完善。
学校方面，周边集合了石湾中心小学、石湾中学、博罗龙山学校、中岗小学等学校，教育资源相对丰富。
值得一提的是，地块临近十二年一贯制的民办学校，即京师荟成学校，可提供小学、初中、高中学位，学校投资近6亿元，建筑面积15万㎡。
|来源：学校公众号
房价方面，石湾、园洲版块已然成为博罗房价高地，甚至不少楼盘的房价要高于惠城区楼盘，比如金山湖东等区域。
周边囊括了奥晨天宸花园、湾湖公馆、旭辉华宇·东江公元、美的旭辉天地等盘在售，均价约1.3-1.5万/㎡。
值得一提的是，奥晨天宸花园、旭辉华宇·东江公元两盘均在近期取得预售证，两盘备案均价都接近1.5万/㎡，其中备案价最高约1.58万/㎡。
| 项目 | 在售均价（万/平） |
| 湾湖公馆 | 1.28 |
| 美的旭辉天地 | 1.3 |
奥晨天宸花园 | 1.49 |
| 旭辉华宇·东江公元 | 1.49 |
| 君逸府 | 1.35 |
| 中穗御峰 | 1.35 |
| 数据来源：惠民之家 |